"세금으로 부동산 안잡는다더니"...정부, 공정가액비율 80%대 인상 추진

[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = "세금으로 부동산을 잡지 않겠다"던 이재명 대통령의 대선 전 발언이 또다시 '빈말'이 될 전망이다. 정부 안팎에서 부동산 공시가격, 특히 공동주택 공시가격에 대한 인상 계획이 재개될 가능성이 커져서다. 또 현행 60%로 운용되던 공정시장가액비율도 문재인 정부 시절에 다소 못미치는 80%로 상향될 것이란 전망이 나온다. 

정부는 최근 발표한 세제 개편안에서 종합부동산세 등에 대한 세율 상향 등은 포함하지 않았지만 공시가격을 높이거나 공정시장가액비율을 높이는 등 '우회적'인 세금 인상 방법론이 거론되고 있는 상황이다. 이렇게 되면 서울지역 아파트 소유자들의 종합부동산세와 재산세는 또다시 연간 1000만원 이상이 될 가능성이 지적되고 있다. 

19일 관가와 부동산업계에 따르면 세율 등 법을 건드리지 않는 차원에서 각종 우회적 수단 활용에 따른 종합부동산세를 비롯한 부동산 관련 세금 인상 가능성이 거론되고 있다. 

우선 윤석열 정부 시절 낮아졌던 부동산 공시가격을 다시 끌어올릴 가능성이다. 국토교통부는 조만간 '부동산 공시가격 현실화 계획 수정 방향 검토 연구용역'을 발주하는 것으로 알려졌다. 공시 가격은 재산세, 종합부동산세 등 세금 부과의 기초 자료로 쓰인다. 건강보험료 산정, 기초연금·기초생활보장 수급자 선정 등에도 기준으로 사용된다.

공시가격은 '현실화 로드맵'이 없었던 시절에도 정권에 따라 큰 차이를 보였다. 주택 공시가격은 2006년 시작됐다. 노무현 정부 마지막 해인 2007년 서울 공동주택 공시가격은 28.40%로 역대 가장 많이 올랐다. 이어 집값이 떨어졌던 이명박 정부시절과 박근혜 정부시절에는 하락하거나 낮은 상승률을 보였다. 하지만 문재인 정부시절 공시가격 현실화 로드맵이 본격 가동되면서 노무현 정부 시절과 같은 10%대 상승률을 기록했다. 다만 이 때는 실제 집값이 급등하던 시기이기도 했다. 이후 집값이 다시 소강상태로 돌아선 윤석열 정부시절 로드맵이 중단되며 상승세가 잦아들었다. 

[자료=국토부]

특히 노무현 정부 시절 다주택자 규제 방안으로 도입된 종합부동산세가 관건이다. 현행 종부세 과세 기준은 1주택자의 경우 공시가격 12억원을 공제하고 남은 금액에 부과된다. 즉 공시가격이 13억원이면 1억원에 대해서만 세율이 적용돼 종부세가 산정된다. 반면 2주택자의 공제금액은 9억원이다. 2주택자가 두 채를 합쳐 13억원이 공시가격인 주택을 갖고 있다면 4억원에 대해서 종부세를 내야한다. 세율은 2주택자와 1주택자는 동일하다. 3주택 이상 보유자는 중과세 된다. 당초 1주택자 9억원, 다주택자 6억원이었던 공제금액은 윤석열 정부 시절인 2023년 개정됐다. 또 2주택자에 적용되던 중과율도 이때 폐지됐다. 

종부세 인상의 관건은 공시가격 인상이다. 민주당 정부는 문재인 정부시절 '공시가격 현실화 로드맵'을 가동했다. '공시가격 현실화'란 공시가격을 실거래가격에 맞춰 인상하는 것으로 2030년까지 실거래가의 90%까지 끌어올린다는 게 문재인 정부시절 계획이었다. 이는 윤석열 정부의 폐지 방침에 따라 무산될 위기에 놓였지만 '부동산공시법'의 개정이 당시 야당이었던 현 여당의 반대로 무산됐다. 대신 윤석열 정부는 2020년 공시가격 '현실화율'인 69%를 유지하고 있다. 즉 민주당 정권의 '공시가격 현실화 로드맵'은 여전히 살아있는 셈이다. 

국토부는 이번 용역을 통해 새 정부 국정 기조 등을 고려한 내년 공시가격 정책 방향을 설정한다는 목표다. 이에 따라 공시가격이 2026년 과세분부터는 오를 가능성이 대두되고 있다. 만약 공시가격 현실화율을 문재인 정부 시절 로드맵에 따라 운용된다면 2026년 현실화율은 80.9%가 된다. 이렇게 되면 종부세는 1주택자는 20%가량 그리고 다주택자는 50%까지 오를 것이란 게 업계의 분석이다. 현실화율은 매년 10~11월 중앙부동산가격공시위원회 심의에서 확정된다.

또 종부세 세액 산정에 직접적인 영향을 미치는 공정시장가액비율을 문재인 정부시절처럼 90%까지 인상하는 방안이 유력할 것으로 보인다. 공정시장가액비율은 부동산 관련 세금을 부과할 때 과세표준을 산정하는 비율이다. 주택이나 토지의 공시가격에 이 비율을 곱해 실제 세금 부과 기준 금액을 계산한다. 윤석열 정부는 집권 이후 이 비율을 60%로 한정하고 있다. 하지만 문재인 정부 시절 90%까지 높였던 적이 있었던 만큼 이 비율은 당장 내년 종부세 등에 반영될 수 있다. 업계에서는 80%가 적용될 것이란 예측이 나돌고 있는 상태다. 

부동산 세금 인상 방향에 대해 정부는 아직 검토되지 않았다는 입장이지만 이같은 정부 입장도 서서히 달라지고 있어 결과가 주목된다. 지난달 기획재정부는 종합부동산세 과세 기준인 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 상향한다는 보도에 대해 "구체적으로 결정된 바 없다"고 선을 그었다. 이달 초 발표된 '2025 세제개편안'에는 부동산 세제가 빠져있었지만 내년 공시가격 실래가 대비 80% 인상 방안이 거론됐다. 하지만 이에 대해 기재부 측의 반론은 없었다. 

국토교통부도 지난달까지 공시가격 현실화율 인상 검토설을 두고 "전혀 검토한 적 없다"고 해명했다. 하지만 최근에는 공시가격 현실화율 조정에 대한 검토를 인정하며 "다양한 방안을 고루 검토할 방침"이란 입장으로 선회한 상태다.  

업계에서는 이재명 정부의 부동산 세금 인상이 유력할 것으로 내다보고 있다. 한 시장 전문가는 "문재인 정부시절 수준으로 돌아가냐 마냐의 문제지 이미 14조원의 국채 발행이 이뤄진 상황에서 세금 인상은 불가피한 상황"이라며 "대통령이 대선 때 말한 말을 뒤집을 명분을 찾아야 하는데 6.27대책에도 집값이 잡히지 않은 점과 내집마련 수요를 위한 주택 매물 확보 등 문재인 정부시절의 명분이 그대로 재현될 것으로 보인다"고 말했다.

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