부동산 대책에 외국인 '찬물'…국세청, 강남3구 정조준 왜?

[세종=뉴스핌] 최영수 선임기자 = 국세청이 고가의 아파트를 사들이고 탈세를 일삼고 있는 외국인에 대해 '칼'을 빼들었다.

세무당국이 외국인을 특정해 세무조사에 나선 것은 지난 2000년 이후 5년 만이다.

정부가 지난 6·27 부동산 대책을 통해 '돈줄'을 조이고 있는 상황에서 자금조달이 자유로운 외국인들이 정부 정책에 역행하고 있다는 판단이 작용한 것으로 보인다.

정부는 외국인의 1주택 임대소득자에 대한 비과세 혜택을 배제하는 방안을 비롯해 개도 개선까지 적극 추진할 방침이다.

◆ 외국인 아파트 취득 3년간 증가…실거주 않고 탈세 남용

국세청(청장 임광현)은 아파트를 취득·보유하는 과정에서 각종 편법을 이용해 세금을 회피한 외국인 탈세자 49명에 대해 세무조사를 실시한다고 7일 밝혔다.

국세청에 따르면, 강남3구(강남·서초·송파) 등 수도권 고가 아파트를 중심으로 외국인의 국내 아파트 취득은 지난 3년간 계속해서 증가했다(그래프 참고).

외국인은 지난 2022년부터 올해 4월까지 국내에서 총 2만6244채(거래액 7조9730억원)의 아파트를 사들였다. 같은 기간 취득 건수와 금액은 모두 지속해서 증가한 것으로 나타났다.

[자료=국세청] 2025.08.07 [email protected]

지역별로 보면, 경기도(9808건, 2조8812억원), 서울(3402건, 2조7005억원), 인천(3017건, 8799억원) 순이다. 수도권 아파트 취득 비중은 61.8%(1만6227건), 거래액 81%(6조4616억원)에 이른다.

이 중 서울지역 취득 현황을 살펴보면, 강남3구와 마용성(마포,용산,성동)의 고가 아파트 비중이 높은 것으로 나타났고, 특히 강남3구의 경우 상당수가 실제 거주하지 않는 것으로 파악됐다.

서울 취득 중 강남3구와 '마용성' 지역의 비율은 건수 기준 39.7%(1983건), 금액 기준 61.4%(1조9028억원)으로 파악됐다.

실제 거주하지 않는 비율은 전체 평균 39%인데 반해 강남3구는 무려 59%에 이른 것으로 드러났다.

[자료=국세청] 2025.08.07 [email protected]

◆ 6·27 부동산 대책에 역행…외국인 탈세 정조준

이번 세무조사는 정부의 부동산 안정 대책에 외국인들이 역행하고 있다는 점에서 비롯됐다.

정부는 수도권 주택시장이 과열됨에 따라 지난 6.27 대책을 통해 수도권 지역을 중심으로 강력한 대출규제를 시행하고 있다.

하지만 자국에서 자금 조달이 가능한 외국인의 경우 정부의 대출규제가 실질적으로 적용되지 않아 부동산 정책에 부정적 영향을 미칠 우려가 있다는 게 정부의 판단이다(아래 그림 참고).

이에 국세청은 외국인이 강남3구 등 국내 고가 아파트를 취득·보유하는 과정 전반에 대해 정밀한 결과 상당수 외국인의 탈세 행위가 포착된 것으로 드러났다.

부모·배우자 등으로 부터 편법 증여받은 자금을 활용하거나, 국내에서 발생한 사업소득을 탈루해 취득자금을 마련한 경우가 대표적이다.

취득한 아파트에 실거주 하지 않고 임대하는 경우에도, 상당수가 임대소득을 제대로 신고하지 않은 것으로 확인됐다.

[자료=국세청] 2025.08.07 [email protected]

◆ 비거주자 1주택 임대소득 비과세 혜택 제외 검토

정부는 현재 외국인에게 국내 주택 보유와 관련해 국가간 상호주의 원칙에 반하는 과도한 혜택을 제한하는 방향으로 개선할 방침이다.

'1주택자 주택임대소득 특례' 등 실수요자 보호 제도를 비거주 외국인에게는 적용을 배제하는 방식이 유력하다.

현재는 비거주 외국인도 국내 1주택 보유시 거주자와 동일하게 12억원 초과 주택의 임대소득에 대해서만 과세하고 있다.

민주원 국세청 조사국장이 7일 외국인의 부동산 탈루 행위와 관련 세무조사 계획을 발표하고 있다. [사진=국세청] 2025.08.07 [email protected]

또한 외국인 세대원 등록 정비 강화하고 외국인 주택 취득 관련 정보 공유도 활성화할 방침이다.

외국인의 경우 세대원 전원을 등록하도록 의무화해 외국인의 국내 주택 취득 현황을 세대별로 관리할 수 있도록 하는 방안을 검토하고 있다.

민주원 국세청 조사국장은 "제도적으로 불합리하거나 미비한 부분을 검토해 개선방안을 관계기관에 적극 건의하겠다"고 밝혔다.

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